Kaufvertrag-Entwurf prüfen : Was Sie vor der Unterschrift wirklich kontrollieren müssen

Sie haben das Haus oder die Wohnung gefunden, der Preis steht, der Notartermin ist gebucht – und jetzt liegt da dieser dicke Entwurf des Kaufvertrags in Ihrem Postfach. Vierzig Seiten, manchmal mehr. Ehrlich gesagt, die meisten Käufer überfliegen das Ding einmal und denken sich : „Der Notar wird’s schon richten.“ Falsch. Der Notar liest vor, klärt auf, aber er prüft nicht für Sie, ob der Deal in Ihrem Interesse ist. Das ist Ihr Job. Und Sie haben dafür genau das gesetzliche Zeitfenster vor der Beurkundung – mindestens zwei Wochen bei Verbrauchern, das schreibt § 17 Abs. 2a BeurkG vor.

Was passiert, wenn Sie das überspringen ? Im besten Fall nichts. Im schlechteren zahlen Sie für einen Stellplatz, der gar nicht zu Ihrer Wohnung gehört. Oder Sie übernehmen eine Grundschuld, die niemand mehr gelöscht hat. Ich habe schon Käufer gesehen, die nach der Unterschrift feststellten, dass der Keller im Grundbuch jemand anderem zugeordnet war. Peinlich. Teuer. Vermeidbar. Für die Themen rund um Einrichtung und Nachher-Renovierung empfehle ich übrigens https://www.leblogdecathy.com, das hilft beim Planen der ersten Wochen nach dem Einzug – aber zuerst muss der Vertrag stehen. Also los, gehen wir das gemeinsam durch.

Erstmal : Stimmen die Eckdaten überhaupt ?

Klingt banal, ist es aber nicht. Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Adresse – alles korrekt ? Bei Ehepaaren : Wer kauft eigentlich ? Einer allein, beide zu gleichen Teilen, oder mit unterschiedlichen Quoten ? Das hat später Folgen bei Erbschaft, Scheidung, Verkauf. Wenn Sie zum Beispiel 70/30 finanzieren, sollte das auch so im Vertrag stehen. Sonst gilt im Zweifel hälftiges Eigentum, und das kann später richtig Ärger geben.

Auf Verkäuferseite das Gleiche : Sind alle Eigentümer aufgeführt ? Bei Erbengemeinschaften wird’s oft unübersichtlich. Fehlt einer, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Klingt theoretisch, kommt aber häufiger vor als man denkt.

Das Grundbuch – der Moment der Wahrheit

Hier wird’s interessant. Ein aktueller Grundbuchauszug gehört auf den Tisch, nicht älter als ein paar Wochen. Schauen Sie sich die drei Abteilungen an :

Abteilung I zeigt, wer Eigentümer ist. Logisch, oder ? Trotzdem : prüfen Sie, ob der Verkäufer im Vertrag auch der eingetragene Eigentümer ist. Nicht lachen, ich habe das schon erlebt – jemand wollte verkaufen, war aber nur Erbe und noch gar nicht umgeschrieben.

Abteilung II ist die Spannende. Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten. Ein lebenslanges Wohnrecht der Schwiegermutter ? Eine Dienstbarkeit für den Nachbarn, der über Ihren Garten zu seinem Schuppen laufen darf ? Das alles übernehmen Sie mit dem Kauf, wenn es nicht ausdrücklich gelöscht wird. Steht im Vertrag, dass diese Lasten gelöscht werden ? Und auf wessen Kosten ?

Abteilung III listet die Grundschulden und Hypotheken auf. Die müssen weg, bevor Sie kaufen – oder zumindest die Löschung muss gesichert sein. Üblich ist eine Treuhandauflage an den Notar : der Kaufpreis fließt erst, wenn die Löschungsbewilligung der Bank vorliegt. Steht das so im Vertrag ? Wenn nicht, fragen Sie nach. Sofort.

Der Kaufgegenstand – was kaufen Sie eigentlich genau ?

Das hier wird gern übersehen. Bei einer Eigentumswohnung gehört zum Kaufgegenstand : die Wohnung selbst, ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, eventuell ein Kellerabteil, eventuell ein Tiefgaragenstellplatz, eventuell ein Sondernutzungsrecht am Garten.

Jetzt die Frage : Ist alles, was Sie besichtigt haben, auch im Vertrag aufgeführt ? Der Stellplatz Nummer 12, den der Makler erwähnt hat – steht der drin ? Mit welcher Nummer ? Mit Sondernutzungsrecht oder Teileigentum ? Das ist nicht dasselbe. Teileigentum heißt : gehört Ihnen wirklich. Sondernutzungsrecht heißt : gehört der Gemeinschaft, Sie dürfen es exklusiv nutzen. Praktisch ähnlich, juristisch verschieden.

Bei Häusern : Flurstücksnummern prüfen. Stimmt die Größe ? Manchmal werden Grundstücke geteilt, und plötzlich kaufen Sie 50 qm weniger als gedacht.

Mitverkauftes Inventar – Vorsicht bei den Zahlen

Die Küche bleibt drin, die Markise auch, vielleicht ein paar Möbel. Im Vertrag wird dafür ein Wert ausgewiesen – sagen wir 15.000 Euro. Das ist clever, denn für Inventar zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Aber : das Finanzamt schaut hin. Übertreiben Sie es nicht. Eine Faustregel sagt, mehr als 15 Prozent des Kaufpreises sollten Sie nicht als Inventar deklarieren, und für jeden Posten sollte man notfalls einen plausiblen Zeitwert nennen können. Sonst wird’s umqualifiziert, und Sie zahlen nach.

Der Zahlungsablauf – wann fließt das Geld ?

Das ist der Punkt, an dem die meisten Käufer schlecht schlafen. Wann zahlen Sie ? An wen ? Und vor allem : was bekommen Sie als Gegenleistung ?

Standardmäßig zahlen Sie erst, wenn der Notar Ihnen schriftlich bestätigt hat, dass folgende Punkte erfüllt sind : die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen (das ist Ihre Reservierung als künftiger Eigentümer), alle Genehmigungen liegen vor, eventuelle Lastenlöschungen sind gesichert, und das Vorkaufsrecht der Gemeinde wurde nicht ausgeübt. Diese Bestätigung heißt Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlen Sie.

Schauen Sie genau hin, ob im Vertrag wirklich alle diese Bedingungen aufgelistet sind. Manchmal fehlt eine. Manchmal steht da auch eine ungewöhnliche Direktzahlungspflicht, die Sie nicht akzeptieren sollten.

Übergabetermin und Nutzen/Lasten-Wechsel

Klassische Falle. Der Übergabetermin ist der Tag, an dem Sie die Schlüssel bekommen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist der Tag, ab dem Sie Mieten kassieren, Grundsteuer zahlen, das Risiko tragen. Diese zwei Daten sollten zusammenfallen, oder zumindest sauber geregelt sein.

Was passiert, wenn der Verkäufer am Übergabetag nicht ausgezogen ist ? Was, wenn die Heizung in der Woche dazwischen kaputtgeht ? Ist im Vertrag eine Vertragsstrafe oder eine Nutzungsentschädigung pro Tag Verzug geregelt ? Üblich sind 30 bis 50 Euro pro Tag bei Wohnungen. Wenn nichts drinsteht, stehen Sie im Streitfall ziemlich allein da.

Sachmängelhaftung – meistens ausgeschlossen, aber nicht immer

Bei gebrauchten Immobilien ist die Sachmängelhaftung praktisch immer ausgeschlossen. „Gekauft wie gesehen“, heißt es dann sinngemäß. Klingt hart, ist aber Standard. Was Sie aber wissen müssen : dieser Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Wenn der Verkäufer wusste, dass der Keller bei jedem Starkregen vollläuft, und das nicht gesagt hat, haftet er trotzdem.

Praktisch hilft das wenig, weil Sie ihm die Kenntnis erstmal nachweisen müssen. Deshalb : Fragen Sie vor der Unterschrift schriftlich nach. Feuchtigkeit ? Asbest ? Schwarzbauten ? Streit mit Nachbarn ? Was schriftlich beantwortet wurde, lässt sich später belegen.

Spezialfall Eigentumswohnung : Teilungserklärung und WEG-Unterlagen

Bei einer Wohnung gehören zum Vertrag immer auch die Teilungserklärung und die aktuellen WEG-Protokolle der letzten zwei bis drei Jahre. Lesen. Wirklich lesen. Auch wenn’s nervt.

Was finden Sie da ? Steht eine teure Dachsanierung an ? Ist die Instandhaltungsrücklage realistisch gefüllt oder bei 2.000 Euro für ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Parteien (das wäre lächerlich)? Gibt es Sonderumlagen, die schon beschlossen sind ? Diese übernehmen Sie nämlich. Streitigkeiten in der Gemeinschaft ? Beschlüsse über Hausordnung, Kurzzeitvermietung, Hundehaltung ?

Perso, ich finde die WEG-Protokolle oft aufschlussreicher als das Exposé. Sie sehen sofort, wie die Gemeinschaft tickt.

Letzte Punkte, die man gerne vergisst

Energieausweis – liegt er vor und steht der Wert im Vertrag ? Wichtig wegen der Bußgeldgefahr, aber auch weil Sie wissen sollten, was Sie kaufen. Ein H-Klasse-Haus heißt : Sanierungspflicht könnte kommen, je nach Gebäudeenergiegesetz.

Maklerprovision – wer zahlt was ? Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip teilweise auch beim Kauf, üblich ist 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer.

Vorkaufsrechte der Gemeinde – die Gemeinde hat oft zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In angespannten Wohnlagen passiert das tatsächlich, also rechnen Sie damit zeitlich.

Mein Rat zum Schluss

Nehmen Sie sich diese zwei Wochen wirklich. Drucken Sie den Entwurf aus, lesen Sie ihn zweimal, machen Sie eine Liste mit Fragen. Rufen Sie den Notar an – das ist kostenlos, das gehört zu seinem Auftrag, und ein guter Notar nimmt sich die Zeit. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht draufschauen, das kostet 300 bis 800 Euro und ist bei einem Kauf von mehreren hunderttausend Euro absolut gerechtfertigt.

Eine Immobilie kaufen Sie vielleicht zwei- oder dreimal im Leben. Der Notarvertrag ist der wichtigste Moment in dieser Transaktion. Nehmen Sie ihn ernst, dann sparen Sie sich später Ärger, der teurer wird als jede Beratung jetzt.